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Documentação completa para a compra e venda de fazenda de uma Fazenda.

Por: ------------------------------------------- | 30/11/-0001
Pecuaria

Ao comprar ou vender uma fazenda fique atento à essa lista de documentos, tanto para o comprador, quanto para o vendedor e o imóvel rural em si, garantindo assim a segurança na transação.

Nem só de flores é feita uma compra e venda de fazenda, a burocracia faz parte e é muito importante para garantir a segurança do negócio, por isso, separamos aqui a documentação completa para a compra e venda de uma fazenda que tanto o comprador quanto o vendedor precisarão para concluir a negociação de uma fazenda, considerando tanto a promessa e o contrato de compra e venda quanto a escritura pública e o futuro registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, passando pelo processo chamado no meio jurídico de due diligence para imóveis rurais a fim de verificar toda essa documentação.

Documentos do comprador do imóvel rural

• Cópia autenticada do RG (ou equivalente) e CPF – apresentar original ou cópia autenticada para que o Cartório arquive;

• Cópia autenticada da Certidão de Casamento ou União Estável com Regime de Bens (com a devida averbação, se for o caso) e Pacto Antenupcial (se houver) devidamente registrado, ou Certidão de Nascimento caso solteiro(a) – apresentar original ou cópia autenticada para que o Cartório arquive. Além disso, deve apresentar a qualificação completa, constando também a profissão e endereço residencial de cada um.
• Cópias dos três últimos comprovantes de renda;

Caso seja empresário: 

• Certidão de quitação de impostos (federais, estaduais e municipais), ambientais e trabalhistas
• Certidões negativas de ações cíveis da Justiça Federal, executivos fiscais, protesto de títulos, interdição, tutela e curatela, débitos previdenciários (CND/INSS) e de dívida ativa da União.

Se casado, seu marido/esposa:

• Deve apresentar estes mesmos documentos para dar andamento a compra, e as certidões de Comunhão Parcial de Bens na vigência da Lei, Comunhão Universal de Bens antes da vigência da Lei, Comunhão Universal de Bens na vigência da Lei, e os pactos de Separação Obrigatória de Bens e Separação Total de Bens.

Documentos do vendedor do imóvel rural

Para pessoa física:

• Cópia autenticada do RG (ou equivalente) e CPF – apresentar original ou cópia autenticada para que o Cartório arquive;
• Cópia autenticada da Certidão de Casamento ou União Estável com Regime de Bens (com a devida averbação, se for o caso) e Pacto Antenupcial (se houver) devidamente registrado, ou Certidão de Nascimento caso solteiro(a) – apresentar original ou cópia autenticada para que o Cartório arquive;
• Comprovante de residência;
• Consulta completa no SPC e SERASA;
• Certidão Negativa dos Cartórios de Protestos pelo período mínimo de 10 anos;
• Certidão Negativa de Execuções Fiscais Estadual e Municipal;
• Certidão Negativa de Quitação de Tributos Federais, expedida pela Receita Federal do Brasil – RFB;
• Certidão de Distribuidores Forenses Estaduais Cíveis;
• Certidão de Distribuidores Forenses Estaduais Criminais (em alguns Estados também pesquisar na Vara de Falência e Recuperação Judicial e Extrajudicial);
• Certidão Negativa da Justiça Federal;
• Certidão Negativa do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) ou do Instituto de Terras de Mato Grosso (INTERMAT);
• Certidão Negativa de Ações Trabalhistas/dos feitos do Tribunal Regional do Trabalho (TRT);
• Certidão Negativa de Débito com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
• Certidão Negativa de Interdição, Tutela e Curatela.
• Analisar essa mesma documentação caso haja proprietários anteriores diferentes dentro de um período mínimo de 15 anos.

Para pessoa jurídica, incluir:

• Cópia autenticada do Contrato Social e Alterações e/ou Consolidação ou Estatuto Social e Atas registradas ou Certidão de Breve Relato de Títulos e Documentos, incluindo a ata da reunião de sócios que autorizou a venda dos bens objeto do contrato.
• Cópia autenticada da Certidão Simplificada da Junta Comercial atualizada que certifique os atos arquivados;
• Certidão Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, expedida pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional / Secretaria da Receita Federal do Brasil – RFB
• Certidão negativa de débito com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
• Certidão negativa de débitos estaduais, obtida na Secretaria de Estado da Fazenda (Sefaz);
• Certidão Negativa dos Distribuidores Forenses Cíveis/Família/Criminais/Executivos Fiscais Municipais e Estaduais da Justiça Estadual/Recuperações e Falências da comarca de situação dos imóveis e da sede social da compromitente vendedora – documento original;
• Certidão Negativa da Justiça Federal da comarca de localização do imóvel e da sede social da compromitente vendedora;
• Certidão Negativa dos Cartórios de Protestos de Letras e Títulos da comarca de situação do imóvel e da sede social da compromitente vendedora – documento original;
• Certidão Negativa dos feitos de 1ª Instância do TRT (Tribunal Regional do Trabalho) da comarca de situação do imóvel e da sede social da compromitente vendedora;
• Declaração original de inexistência de ações administrativas ou judiciais em que sejam partes a compromitente vendedora e/ou seus representantes legais.
• Apresentar CNPJ da pessoa jurídica;
• Ao representante legal da pessoa jurídica, deve apresentar os mesmos documentos já mencionados para pessoa física.

Ambas partes, compradora e vendedora, podem estar representadas por procuração pública com poderes específicos para os fins de compra e venda.

Documentos do imóvel rural

• Cópia Autenticada da Escritura Definitiva de Compra e Venda do Imóvel Rural ou outro título aquisitivo/de propriedade pelo qual a compromitente vendedora adquiriu o imóvel rural (sentença, formal de partilha, contrato de compromisso de compra e venda, escritura pública, etc.);

• Certidão Original Válida e Atualizada de toda a Cadeia Dominial do Imóvel Rural até sua origem mais remota;
• Certidão de regularidade fundiária emitida pelo órgão fundiário competente (INCRA ou INTERMAT), relativa ao imóvel objeto do contrato;
• Certidão de Matrícula Atualizada contendo a Certidão de Inteiro Teor e Ônus Reais e também Gravames/Alienações/Ações Judiciais Reais e Reipersecutórias, original, atualizada e válida (tem validade de 30 dias) emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis – RGI da comarca de registro do imóvel.
• Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCRI, devidamente quitado e atualizado – expedido pelo INCRA.
• Declaração original de Inexistência de Ações Administrativas ou Judiciais, Cópias de Notificações, de Infrações, Termos de Ajustamento de Conduta (TACs), Compromissos/Acordos;
• Certificado de Regularidade Ambiental e Certidão Negativa de Débitos (CND), emitidas pelo IBAMA e pela Secretaria de Meio Ambiente do Estado, relativas à situação ambiental do imóvel.
• Certidão de licenciamento ambiental ou o termo de compromisso de recuperação ambiental, a depender da situação do imóvel rural, junto ao Serviço Florestal Brasileiro (SFB);
• Cópias autenticadas dos comprovantes de pagamento dos 5 (cinco) últimos ITR (Imposto Territorial Rural), DARFs contendo a chancela mecânica de pagamento e CRFI (Certidão de Regularidade Fiscal do Imóvel Rural) ou Certidão do Imposto Territorial Rural – ITR, expedido pela Receita Federal do Brasil – RFB, o qual mostra se o imóvel tem dívidas em relação à esse imposto;
• Licença de Instalação e Licença de Operação para as áreas cultiváveis, expedidas pelo IBAMA e pela Secretaria de Meio Ambiente do Estado.
• Cópia autenticada da Certificação do Georreferenciamento da área junto ao Incra, acompanhada de mapas e memoriais descritivos;
• Comprovante de recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ou Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doação (ITCMD);