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Estudo Técnico na Compra e Venda de Fazenda – Parte 2: Diagnóstico Documental

Por: ------------------------------------------- | 30/11/-0001
Piscicultura

O diagnóstico documental de uma fazenda, através de uma análise criteriosa, é essencial para a transparência entre as partes na compra e venda de imóveis rurais, e por isso, juntamente com os outros elementos do estudo técnico, gera a confiança necessária para que a negociação seja efetivada.

O diagnóstico documental de fazenda é a segunda parte do estudo técnico na compra e venda de fazenda, com a investigação da existência ou não de pendências sobre o imóvel rural, as quais, em caso de existência, serão informadas aos envolvidos na negociação.

A primeira parte do estudo técnico na compra e venda de fazenda é o diagnóstico ambiental, o qual explicamos na Parte 1 de uma série de 3 artigos: Estudo Técnico na Compra e Venda de Fazenda – Parte 1: Diagnóstico Ambiental.

A realização desta espécie de raio-x documental é mais uma forma de atuação preventiva, assim como a due diligence, garantindo que o comprador tenha subsídios e elementos concretos para compreender a situação real da propriedade rural que se tenha intenção de adquirir, não se baseando em suposições ou informações prestadas informalmente, mas sim, em dados técnicos, o que trará elevada segurança jurídica ao comprador e confiabilidade ao vendedor.

10 Principais Itens do Diagnóstico Documental para o Estudo Técnico na Compra e Venda de Fazenda

          1. - Certidões Negativas do Imóvel Rural (CNDs): Verifica-se a situação fiscal do imóvel diante da Receita Federal do Brasil (RFB) e da Procuradoria Geral do Estado. Detecta-se se houve sonegação do ITR, o que pode travar o acesso à Crédito Rural.

          2. -  Certidão de Embargo: Analisa-se a certidão de embargo de todos que já foram proprietários do imóvel, com intuito de buscar se incide embargo sobre o imóvel.

          3. - Outras Certidões: Junto a justiça estadual, federal e trabalhista, para que não gere conflito na transferência do imóvel ocasionado por gravame de ações. Certidão de ônus reais e ações reais e pessoais reipersecutórias sobre o imóvel.

          4. - Agência Nacional de Mineração (ANM): Verificar junto a ANM se há pesquisa de extração sobre o imóvel rural.

          5. - Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR): Analisa-se a possibilidade de haver informações prestadas erroneamente no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) e a eventual necessidade de atualização.

          6. - Certificação do Imóvel Rural no INCRA: Consulta-se na base de dados por meio de geoprocessamento se há certificação da 1ª e 2ª norma ou no Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF) sob o imóvel rural, além de analisar se há certificações sobrepostas avaliando a necessidade de cancelamento desta última.

          7. - Imposto Territorial Rural (ITR): Compara-se o quadro de áreas declarados no ITR com o real observando se a área não tributável está sendo declarada corretamente.

          8. - Legitimidade do Documento do Imóvel Rural: Nesta fase, realiza-se a análise da matrícula do imóvel, a certidão da cadeia dominial desde a sua última alteração até a expedição do título, com o objetivo de evitar futuras nulidades daquela matrícula.

          9. - Riscos: Avaliação quanto a existência de averbações premonitórias, fraude à execução, hipotecas e outras averbações.

          10. - Proprietários Anteriores: Analisar essa mesma documentação para pessoa física mencionada acima, para cada proprietário diferente anterior dentro de um período mínimo de 15 anos.

Estes requisitos ajudarão produtores rurais na tomada de decisão e aquisição de fazendas, uma vez que trará segurança jurídica para efetivar a melhor negociação.

Itens como estes devem ser observados por quem está comprando uma fazenda, para que se houverem prejuízos, que estes sejam calculados. E para quem está vendendo, a constatação de uma documentação completa e em dia trará valorização a sua propriedade.